Site Loader

Наверное, почти у всех есть мечта иметь просторную квартиру или шикарный загородный дом. Жильё — это такое мерило успеха и достатка. И для многих это становится целью в жизни, ради которой они готовы на всё. Рано или поздно встаёт логичный вопрос — а что выгоднее: купить жильё в ипотеку или снимать квартиру до конца своих дней? Многие думают, что ответ абсолютно очевиден: лучше взять ипотеку, потому что тогда после выплаты у вас будет собственное жильё, которое будет иметь реальную ценность, а если просто снимать квартиру, то деньги тратятся впустую. Так ли это на самом деле? Давайте разбираться. И да, прочтите статью до конца, потому что я думаю, наши подсчёты вас удивят.

Рынок недвижимости в 2021

Рынок недвижимости — это без преувеличения ключевой элемент экономики. Не может человек жить без крыши над головой. Как жилые, так и не жилые помещения, конечно, очень важны в нашей повседневной жизни. Например, в Сингапуре, который является вторым государством по уровню ВВП на душу населения в мире, граждане законодательно обязаны отчислять деньги с зарплаты на специальный счёт для покупки недвижимости. Когда случается кризис, государство может стимулировать рост рынка недвижимости. Это я сейчас не про Сингапур, а про весь мир. Государство делает это, чтобы обеспечить общий финансовый подъём страны и населения. Но у такого процесса есть и обратная сторона, потому что, если на рынке недвижимости начнутся проблемы, это может очень больно ударить по экономике. Вот как раз финансовый крах 2008 года в США начался именно с ипотечного кризиса. Потом уже это привело к банкротству банков и массовому падению цен на акции. Но, кажется, переплюнуть знаменитое японское потерянное десятилетие пока никому не удалось. Я напомню, что на пике в 1989 году цены в престижном районе Гинза в Токио доходили до 1 миллиона долларов за м2. За следующий год цены снизились на 30-40%, во второй год — ещё на 20%. Цены продолжали падать вплоть до середины нулевых годов 21 века. Цена самой дорогой недвижимость в квартале Гинза в 2004 году составляла всего лишь 1% по сравнению с 1989 годом.

Что касается нашего рынка, то до провалов в США и Японии нам, конечно, пока далеко. Сейчас в России показатели по ипотеке следующие: за первые 4 месяца 2021 года банки России выдали 613 тысяч ипотечных кредитов на 1,7 триллиона рублей. При этом более 20% выданных кредитов приходятся на льготную программу на новостройки. Только в апреле 2021 года было выдано 195 тысяч кредитов на ипотеку, то есть это в 2 раза больше, чем годом ранее.

Общий объём задолженности россиян по ипотеке по состоянию на 1 мая впервые перевалил за 10 триллионов рублей. Это много, но объём просроченной задолженности 70 миллиардов рублей, то есть получается меньше 1% от общего объёма ипотечной задолженности. В целом, это пока нормальный показатель. Но просто для сравнения, в тот самый предкризисный 2007 год в США показатель был почти 3,5%, а в 2009 уже 7,5% просроченной задолженности по ипотеке. 

Также важно понимать, что цены на недвижимость напрямую зависят от экономической обстановки в стране, и в частности, конечно, от уровня процентных ставок. Когда ставки растут, брать кредиты и ипотеку, соответственно, становится дороже. И как следствие спрос на жильё падает, и цены потом вслед за ним снижаются. Но когда центральный банк ставки понижает, то обслуживать кредиты и ипотеку становится легче. Тогда люди бегут в банки и хотят урвать ипотеку по маленьким процентным ставкам. Соответственно, растёт спрос на недвижимость. Это логично приводит к повышению цен.

По данным ЦИАН, с января 2020 года в Москве цены на вторичное жильё выросли более чем на 20%. И это произошло именно благодаря снижению ставки центрального банка и введения льготных программ по ипотеке. Арендная плата, кстати, с января 2020 года выросла всего лишь на каких-то 4%. Недвижимости с каждым годом в стране строится всё больше, при этом население и реальные доходы населения сокращаются. То есть предложение растёт, а спрос в лучшем случае не меняется. Значит вполне возможно, что арендная доходность квартир будет снижаться. В регионах рост стоимости квартир и арендной платы в процентном соотношении, в принципе, такой же. Но помните, как и на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости рост в прошлом, конечно же, не гарантирует рост в будущем. Вполне возможно, что в ближайшие годы процентная ставка будет расти, а цены на недвижимость могут падать. Здесь очень сложно давать прогнозы, потому что варианты могут быть очень разнообразными.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Что же всё-таки выгоднее: покупать недвижимость, инвестировать в фондовый рынок или просто откладывать деньги на банковский депозит? Это насущный вопрос, но, к сожалению, на него однозначно не ответишь, потому что здесь нужно отталкиваться от запросов человека и от тех условий, в которых он находится. Конечно, и возможности людей могут сильно отличаться, поэтому мы попытались рассмотреть все варианты и взяли за основу усреднённые значения и показатели. 

По поводу недвижимости давайте мы остановимся на покупке обычной квартиры, потому что это, объективно говоря, самый распространённый и самый популярный вид недвижимости. Для простоты и наглядности давайте мы представим, что у нас с вами есть 100 рублей, которые мы вложили в квартиру, обычный депозит, долларовый вклад, а также в индекс Московской биржи и в американский индекс S&P. По каждому из этих вариантов мы взяли среднюю доходность за последние 3 года. Это примерный расчёт, чтобы показать возможную прибыль по каждому варианту. Как мы видим, рублёвые вклады показали бы самую низкую доходность. Вложения в квартиру у нас тут идут на третьем месте после инвестиций в индекс Московской биржи и в индекс S&P 500. Но это данные за последние 3 года.

Давайте возьмём другие периоды, потому что если брать к примеру 2007-2008 года, когда у нас стартовал мировой кризис и когда экономика была в рецессии, мы бы вообще не получили доход за 3 года, если бы вложили деньги в фондовый рынок. Вложение в недвижимость в валютной переоценке, кстати, тоже оказались бы убыточными. 

Любые рынки цикличны, и нет ни одного актива, который всегда растёт. Будь то доллар, недвижимость в Москве, или рынок акций. Это, конечно, нужно понимать. Ну вот, например, на этой схеме отображаются цены на недвижимость в Москве. Мы видим, что в 2007-2008 году цены на жильё достигли максимума и больше до таких уровней не поднимались. Текущее изменение цен сильно не дотягивает вот до тех показателей. Об этом многие забывают, когда говорят о текущем перегреве рынка. 

Очередное подтверждение тезиса о том, что любые крупные вложения без должной диверсификации, без оценки риска могут оказаться провальными. Нужно комбинировать, конечно, разные варианты вложения денег, прогнозировать риски, и также правильно оценивать собственные возможности и собственные цели. 

Снимать жилье или покупать

Хорошо, с доходность мы разобрались. Но остаётся ещё один вопрос, не менее интересный. Что же всё-таки выгоднее: снимать или покупать жильё? И перед тем, как перейти, собственно, к цифрам, давайте обсудим плюсы и минусы этих вариантов. Совершенно очевидно, что, покупая своё жильё вы обретаете уверенность в ближайшем будущем. Вы можете сделать ремонт под себя, вы можете менять плитку, кухню, переклеивать обои хоть каждый год, если хочется проверить семью на прочность. Вам будет не жалко покупать новую мебель и гаджеты в квартиру. Если у вас есть семья и дети, то, конечно, купив квартиру вы, так сказать, бросаете якорь. И у вас теперь есть надёжный тыл в виде ваших квадратный метров. Когда вы снимаете жильё, вы этого не получите. Но зато есть свои бонусы. Если вы любите свободный образ жизни, если вы не любите долго жить на одном месте, то, конечно, съём жилья — это однозначно ваш вариант. Пока ваши деньги, условно, работают где-то в других инструментах, вы можете путешествовать и жить в разных городах и даже странах. Если вам, не знаю, наскучила обстановка, наскучил старый диван, можно переехать и в любой момент, снять новую квартиру. Удобно менять квартиру при смене работы, чтобы экономить время и деньги, добираясь до новой работы. Вам не нужно переживать о капитальном ремонте, о непредвиденных тратах, потому что они ложатся на плечи владельца жилья. Прорвало трубу — владелец приезжает и её чинит.

Но это всё лирика. Теперь давайте перейдём к цифрам. Согласно всё той же статистике ЦИАН, в России соотношение аренды жилья к стоимости приблизительно равняется 1 к 200. То есть квартира за 3 миллиона рублей сдаётся за 15 тысяч рублей. Соответственно, квартиру за 10 миллионов рублей можно будет снять примерно за 50 тысяч рублей в месяц. Хочу обратить внимание, что мы снова берём среднее соотношение, потому что, конечно, в зависимости от многих факторов данные будут различаться. 

Но вот дальше давайте представим, что вы находитесь на распутье и думаете купить квартиру за 5 миллионов в ипотеку, имея первоначальный взнос, или снимать аналогичную за 25 тысяч рублей в месяц. А этот первоначальный взнос вместе с разницей между платежом по ипотеке и арендой, соответственно, инвестировать. Давайте начнём с вами с первого варианта. Первоначальный взнос возьмём минимальный — 15%. Опять же, на процент влияет множество условий, которые индивидуальны, и мы не можем учесть все. Будем считать, что туда ещё вложена страховка. И для чистоты эксперимента позже ещё приведём расчёты с другими процентными ставками. Берём срок 20 лет. Расходы на риелтора при покупке квартиры, опять же, могут различаться, но в среднем за всю процедуру берут от 2 до 4 процентов, возьмём 3%. Тогда у нас получится 150 тысяч рублей. Ещё, конечно, нужно не забыть расходы на ремонт, покупку техники и так далее. Для этих целей мы также добавим 60 тысяч рублей в год. Дополнительная статья расходов — это обслуживание дома. Конечно, она есть, когда вы владеете своим жильём, но её нет, когда вы снимаете. Как правило, когда вы снимаете жильё, нужно платить только по счётчикам. Для квартиры за 5 миллионов рублей средняя коммуналка составит около 2,5 тысяч рублей в месяц. Итого за 20 лет наши расходы, так округлим, составят 12,5 миллионов рублей. Из них проценты банку это 5,6 миллионов рублей. 

Для корректности эксперимента мы провели аналогичные расчёты при других процентных ставках, но с теми же расходами, и вот, что получилось. Конечно, чем меньше ставка по ипотеке, тем, как мы видим, выходит дешевле.

Хорошо, теперь давайте посчитаем, что получится, если эти 20 лет мы снимаем квартиру, а первоначальный вклад по ипотеке и расходы на риелтора мы будем инвестировать. Стартовый капитал у нас будет 900 тысяч. Это те 750 тысяч, которые мы выделяли на первоначальный взнос, и это 150 тысяч, которые должны были пойти на риелтора. Инвестировать мы будем, скажем, в американский рынок в долларах. Индекс S&P даёт среднюю доходность около 12% в год, если брать длительный временной интервал. Но, опять же, для более полной картины позже мы проведём также расчёты и с другими доходностями. Первые 5 лет дополнительно к первоначальному вкладу мы будем каждый месяц вкладывать по 16013 рублей. Это как раз разница между платежом по ипотеке (41 тысяча) и арендой, которую мы платим (25 тысяч). Также давайте учтём, что стоимость аренды каждые 5 лет будет расти на 2,5 тысяч рублей. И чтобы сохранить расходы в месяц 41 тысяча, каждые 5 лет мы будем уменьшать сумму вложений в инвестиции на рост стоимости аренды в 2,5 тысячи соответственно. С учётом сложного процента финальная сумма, которая будет на руках, получится почти 23,5 миллиона рублей. 

Для чистоты эксперимента мы провели аналогичные расчёты при других процентах, но с теми подспудными расходами. И вот смотрите, что получилось. Чем выше доходность, тем больше накоплений соответственно. Логично. К ежемесячным инвестициям мы могли бы добавить ещё сумму, которая равно расходам владельца жилья на обслуживание квартиры и ремонта, а это 1,8 миллиона рублей. Мы решили эксперимент не усложнять. Давайте представим, что эти деньги инвестор тратит на отдых раз в год, ну или, скажем, покупает себе машину. Резюмируя, мы видим, что в случае ипотеки за 20 лет мы потратили 12,5 миллионов, получили свою квартиру номинальной стоимость в 5 миллионов рублей. Если мы снимаем, то затраты составили почти 11 миллионов рублей, а наши инвестиции перевалили за 23 миллиона, то есть почти в 5 раз оказались выгоднее, благодаря магии сложного процента.

Многие возразят, что мы не учли рост стоимости квартиры за 20 лет. И да, я с этим соглашусь, но это индивидуальный показатель, который, опять же, зависит от многих факторов, которые мы не можем учесть, а предсказывать будущее мы не умеем. Справедливости ради стоит отметить, что инвестируем мы в долларах и девальвацию рубля тоже учитывать не стали, поэтому и рост стоимости квартиры тоже. Будем считать, что эти две величины друг друга компенсируют. Хотя, конечно, за 20 лет может произойти всё что угодно. Вполне возможно, что в 2041 году Россия будет лучшей экономикой мира, доллар будет по 30, а наша квартира подорожает в несколько раз, ну а возможно всё будет наоборот. 

Также стоит, конечно, и о рисках тоже поговорить, потому что в случае с ипотекой мы рассматриваем благоприятный вариант, когда все 20 лет у нас есть работа, у нас нет проблем со здоровьем и нет непредвиденных расходов, и мы каждый месяц стабильно как огурчики вносим платёж. Но если вдруг что-то пойдёт не так, и заёмщик окажется неплатёжеспособным, то банк, как вы понимаете, может квартиру забрать. Когда мы снимаем, свой первоначальный вклад и накопления, мы вряд ли потеряем. Если только мы их не отнесли в Финико. И при тяжёлой жизненной ситуации мы сможем какое-то время на эти деньги жить.

Резюме

Выгодно ли сейчас брать ипотеку, когда проценты снижены? На самом деле есть варианты, но возможно и не стоит торопиться, потому что пониженный процент уже заложен в цену квартиры. Мы считаем, что здесь работает правило контринтуитивности — это когда вы что-то делаете с расчётом на один результат, а получается прямо противоположный. Как это не парадоксально звучит, квартиру лучше на самом деле покупать на самых невыгодных условиях, потому чем выше ставка, дороже ипотека, тем меньше спрос на покупку и цены падают. Но зато, когда ставка будет снижаться, ипотеку вы сможете рефинансировать под более низкий процент. При этом стоимость жилья, скорее всего, возрастёт. Ну а когда вы берёте ипотеку по низким ставкам, да, вы фиксируете низкий процент, но цены находятся на максимуме. И в момент повышения ставки цены, наоборот, могут снижаться. Это касается вопросов, если вам захочется квартиру продавать.

Учитывая всё, о чём мы говорили сегодня, однозначных выводов и решений, конечно, мы делать не будем, потому что ситуация у каждого человека абсолютно индивидуальна. Всё зависит от ваших целей, желаний, возможностей, жизненных обстоятельств. Мы хотели только лишь подробно рассказать о возможных ситуациях, плюсах, минусах, ну и добавили немного расчётов. Прежде чем принимать такое важное решение, нужно, конечно, несколько раз подумать и рассчитать все возможные варианты и свои жизненные сценарии тоже прогнать. Поэтому, пожалуйста, не принимайте эти выводы как какую-то рекомендацию к действию, а просто подумайте, что конкретно нужно вам и в каких обстоятельствах находитесь вы. И дальше уже решайте, потому что так или иначе оба пути вполне приемлемы и могут быть очень даже для вас комфортны: и снимать, и покупать.

Напишите в комментариях, что вы думаете о текущей ситуации на рынке недвижимости и поделитесь своим опытом, если вы, допустим, в последнее время покупали квартиру или, наоборот, отказались от этого решения. Расскажите почему, расскажите на каких условиях банк вам это предлагал, насколько они были выгодными. Поделитесь, пожалуйста, в комментариях. Я всё читаю с большим удовольствием.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!
  •  
  •  
  •  
  • 1
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    1
    Поделиться

Автор поста: Ren

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *