Site Loader

Сегодня мы с вами обсудим очень интересную на мой взгляд тему. Поговорим про инвестирование в REITы. Обсудим, что это такое, чем привлекательны для инвесторов и какие есть подводные камни у этих инструментов. Также обсудим самые популярные REITы на Санкт-Петербургской бирже.

Что такое REIT фонды?

Давайте начнём с определения по классике. 

Что такое REIT? Эта аббревиатура означает Real estate investment trust, то есть инвестиционный фонд недвижимости по-нашему. В США для того, чтобы компания могла считаться REITом её активы должны более чем на 3/4 состоять из различных объектов недвижимости. И кроме того, по американским законам REITы должны направлять на дивиденды как минимум 90% от своего дохода. Это и делает их очень привлекательными для инвесторов. Фонды недвижимости могут иметь в собственности очень разные объекты: от офисов и апартаментов, до складов, больниц, торговых центров и гостиниц. Некоторые REITы владеют зданиями тюрем и полями для солнечных панелей. Тут выбор, на самом деле, очень большой. И ещё важный момент — в некоторых странах фонды недвижимости пользуются пониженной ставкой налогов на прибыль и на прирост капитала. Это преимущество.

Условно все REITы можно поделить на 3 типа. 

Первый тип — это рентные или долевые REITы, по-английски equity REITs. К этому типу примерно 90% всех фондов недвижимости относится. 

Второй тип — это ипотечные REITы (mortgage REITs). Такие фонды специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. 

Гибридные или смешанные фонды. И как понятно из их названия, они сочетают в себе свойства двух предыдущих типов.

REITы часто критикуют за то, что они провоцируют спекуляции на рынке недвижимости и снижают доступность жилья. Большинство американцев REITами очень интересуются. В частности, через пенсионные фонды в них инвестируют. Почему такая любовь? Тут всё просто. На долгосрочном горизонте средняя доходность инвестиций в фонды недвижимости превышает доходность индекса S&P 500.

Правда, если мы с вами захотим по примеру американцев инвестировать в REITы, нас будет ждать один неприятный сюрприз. Дело в том, что в России дивиденды по акциям облагаются по ставке 13%, вы знаете, а вот дивиденды REITов по ставке 30%. Но тут есть, на самом деле, маленький лайфхак. Чтобы избежать повышенной ставки налогообложения, можно инвестировать не в отдельные REITы, а ETF сектора REIT. И вот в таком случае налог будет как по акциям — 13%. К тому же, инвестирование через фонды позволяет нам снизить риски, которые связаны с недостаточной диверсификацией и неудачным выбором активов. То есть покупаем не отдельный REIT, а покупаем долю в фонде, который покупает REIT. 

Бизнес REIT: специфика

Общую картину мы нарисовали, теперь предлагаю немножко углубиться в специфику бизнеса REITов. Есть важный нюанс. Как я уже сказала, REITы обязаны направлять на выплату дивидендов не менее 90% от своей прибыли. При такой дивидендной политике компании просто не остаётся денег на развитие. И поэтому для своего развития фонды вынуждены брать кредиты или проводить дополнительные размещения своих акций. 

Основным способом увеличения прибыли у REITов два: это увеличение доходов и уменьшение затрат. Тут всё банально. Роста доходов REITы добиваются при помощи повышения заполняемости зданий и увеличения арендной платы. А для снижения расходов многие из них работают по системе Triple Net Lease или NNN. Это такой договор аренды, при котором арендатор кроме арендных платежей берёт на себя все расходы по арендуемой недвижимости, то есть налоги, страхование здания, его техническое обслуживание, включая ремонт. И при таком договоре фонд практически не несёт расходов, а выступает просто в роли такого собирателя дани. Согласитесь, звучит интересно, но есть один момент, который может отбить всякое желание связывать с REITами. Это, конечно, продолжающаяся пандемия, и поэтому давайте про этот момент мы с вами тоже поговорим и поймём, как она сейчас влияет на ситуацию в секторе.

REITы и пандемия

Итак, бизнес фондов недвижимости строится на сдаче в аренду своего имущества. И новый всплеск заболеваемости в США, который затрагивает даже тех, кто уже вакцинировался, — это, естественно, негативный фактор для сектора.

Я напомню, многие крупные корпорации, в том числе Apple, Google, Uber обещали вернуть своих сотрудников в офисы полноценно уже первого сентября. В ходе июньского опроса, в котором приняли участие 350 руководителей компаний, почти 75% сказали, что планируют вернуть сотрудников в офисы к осени этого года. Было такое намерение, потому что работа удалённая не такая эффективная, как ни крути. Но сейчас мы наблюдаем всплеск заболеваний дельта-штаммом, и это заставляет некоторых работодателей свои планы поменять и отложить возвращение в офисы как минимум до 18 октября, а может быть и дальше. Скорее всего, по этой схеме пойдут многие компании. К сожалению, проблему пока не снимает даже массовая вакцинация. Последние данные США показывают, что даже если вы вакцинированы, вероятность заболеть повторно остаётся. 

По оценкам аналитиков, офисные и гостиничные фонды недвижимости входят в число секторов, которые наиболее сильно пострадали от новых вспышек пандемии. Попробуем разобраться, насколько велико влияние пандемии на бизнес фондов недвижимости. Всего в мировой индустрии REITов на сегодня работает 248 компаний. Из них 233 зарегистрированы в Штатах. При этом фондов, которые занимаются исключительно офисной недвижимостью, всего лишь 26, гостиничных REITов всего 20. Таким образом, общее число узкопрофильных офисных и отельных REITов всего лишь 46 штук. Удивительно, что на данный момент из этих 46 фондов только 4 показали убыток за последние 12 месяцев. И более того, уже в мае прошлого года 80% REITов назвали ситуацию в своём бизнесе стабильной, а 5% даже сказали, что она позитивная. Только 15% фондов дали оценку негативную.

Если мы посмотрим на общий индекс отрасли инвестиционных фондов недвижимости в США, то мы увидим, что предкризисные максимумы он обновил в середине мая этого года, а к августу вырос ещё на 12%. При этом объём долговых обязательств REITов снизился. До пандемии он составлял 660 миллиардов долларов, а сейчас только 496 миллиардов, то есть на лицо падение на четверть. Это связано с тем, что фонды в период кризиса активно распродавали свои объекты, чтобы обязательство закрыть. И соответственно, в новые инвестиционные проекты тоже не ввязывались. И мы с вами можем сделать вывод, что на сегодня самые сложные времена в отрасли уже позади, и те компании, которые всё-таки сумели пережить первую волну локдаунов, уже успели свою бизнес-модель перестроить. Многим фондам показывать хорошую прибыль даже в нынешних сложных условиях помогают долгосрочные соглашения, крепкая клиентская база арендаторов, с которыми ничего в пандемию не произошло, и продажа части знаний.

REITы на СПБ бирже

Допустим, если пандемия вас не пугает, 30% налогов с дивидендов вы готовы платить, тогда возникает вопрос — что из бумаг сектора REITов доступно российским инвесторам и что сейчас интересно?

Сейчас на Санкт-Петербургской бирже представлены 35 инвестиционных фондов недвижимости из 7 отраслевых групп. На Московской бирже, кстати, REITы тоже торгуются.

Когда мы анализируем REITы, нам с вами нужно смотреть на стоимость и качество их активов. Нужно смотреть на особенности управления корпоративной структурой, ну и также на количество постоянных крупных клиентов-арендаторов. Это очень важно. Также нам, конечно, важны долговая нагрузка, дивидендная доходность и прогнозы по чистой прибыли на акцию, она же EPS. Вообще, есть ощущение, что самые перспективные в секторе REITов сейчас — это фонды, которые сдают в аренду площади для дата-центров, для медицинских учреждений, для компании сектора зелёной энергетики, а также предоставляют инфраструктуру и помещения для государственных нужд. Опираясь на эти критерии, я выбрала 5 самых интересных фондов. 

  • Начнём с SL Green Realty, тикер SLG. Капитализация 5 миллиардов. Компания специализируется на сдачу в аренду офисов и коммерческой недвижимости в Нью-Йорке. Финансово компания чувствует себя хорошо. В первом квартале этого года у неё был небольшой убыток меньше 2 миллионов долларов, но уже во втором квартале она показала прибыль в 111 миллионов долларов. Компания платит дивиденды ежемесячно, годовая дивидендная доходность порядка 5%. 
  • Следующий фонд, на который я предлагаю вам посмотреть, это Realty Income, тикер O. Это одна из старейших компаний в отрасли. Она была основана аж в 1969 году. И капитализация у неё побольше предыдущей — 27,5 миллиардов. Компания работает по уже упоминавшейся системе NNN. У неё 630 клиентов, и 6700 объектов в долгосрочной аренде. Кстати, 3% выручки она получает от компании AMC — это известная мемная бумажка. С финансами у компании, однако же, всё хорошо. Она ежемесячно выплачивает дивиденды, и уже 95 кварталов подряд их повышает. Текущая дивидендная доходность в районе 4,5% годовых.
  • Теперь у нас на очереди Sabra Healthcare REIT, тикер SBRA. Этот фонд работает как холдинг, который через свои дочки владеет домами престарелых, реабилитационными центрами для людей с ограниченными возможностями, ну и другими медицинскими учреждениями. Последние 2 года фонд чувствовал себя хорошо, но вот в этом году во втором квартале он показал-таки убытки — 133 миллиона долларов. Капитализация около 4 миллиардов. Дивиденды ежеквартальные, а текущая доходность, только подумайте, около 7% годовых.
  • Четвёртый фонд — Equinix. Тикер EQIX. Он у нас в списке, кстати, рекордсмен по капитализации — 73 миллиарда долларов. Компания специализируется на предоставлении доступа к интернету и центрах обработки данных. В январе 2015 года был преобразован в REIT. Выручка растёт ежеквартально, но в динамике прибыли наблюдается некая сезонность. Див. доходность, кстати, скромная — всего лишь 1,4%. И для REITов это, честно говоря, маловато. Особенно, с учётом налога, который получается.
  • Замыкает наш список Digital Realty Trust, тикер DLR. Капитализация 44 миллиардов долларов, дивы около 3% годовых. Фонд инвестирует в центры обработки данных, которые не зависят от операторов связи. По финансовым показателям он, в принципе, похож на Equinix, но правда доходность у него в два раза выше.

Теперь давайте эти REITы между собой сравним. И, конечно, самый главный показатель при таком сравнении — это FFO, то есть funds from operations. Этот показатель был введён вообще национальной ассоциацией инвестфондов недвижимости США, она называется Nareit. У неё есть сайт. И показатель рассчитывается как чистая прибыль плюс отчисления на износ и амортизацию минус прибыль от продаж недвижимости. И вот, когда мы оцениваем REIT, мы используем мультипликаторы на основе FFO вместо стандартных мультипликаторов. Например, вместе мультипликатора DE (отношение долга к собственному капиталу) мы берём отношение долга к FFO, ну и так далее. Учитывая текущую дивидендную доходность и мультипликаторы, в нашем списке самыми интересными выглядят первые три компании: SL Green Realty, Realty Income и Sabra Healthcare.

Резюме

Давайте подведём итоги и попробуем сделать выводы. Раньше инвестирование в коммерческую недвижимость было доступным только для состоятельных людей, но благодаря REITам такие инвестиции сейчас стали намного доступнее. Плюсы вложений в инвестиционные фонды недвижимости очевидны, потому что это диверсификация, конечно же, довольно высокие дивиденды, возможность поучаствовать в прибылях перспективного сектора. К тому же, для сектора REIT сейчас появился ещё один позитивный фактор — и это инфраструктурный план Байдана. Этот план напрямую затрагивает сектор недвижимости, потому что он включает инвестиции и в государственный жилой фонд, и в экологически чистое и доступной жильё, и строительство административных зданий, и больниц, и так далее. Ещё план Байдана предусматривает предоставление грин-карт миллионам рабочих иммигрантов и членам их семей. А этим людям нужно будет где-то жить, как вы понимаете. Это всё играет на руку фондам недвижимости, и вот на этом фоне рост отраслевого индекса S&P US Real Estate RAIT на 25% сначала года в общем-то выглядит очень логичным и оправданным. Мы понимаем, почему это произошло. Ну и плюс индустрия, конечно, была немножко придавлена пандемией, но сейчас она начинает приподниматься.

Риски мне тоже хотелось бы для вас подсветить. На сегодня таких рисков, наверное, два. Во-первых, это риск введения очередных, конечно же, ограничений ковидных, которые ударят по арендному бизнесу безусловно. И во-вторых, это риск повышения процентных ставок в США. Он тоже есть. Чтобы риски сбалансировать, я бы советовала выделять под REITы ограниченную долю в своём портфеле: не больше 15%, а то и поменьше. И ещё раз хочу подчеркнуть, что, если мы инвестируем через российского брокера, налог на дивиденды REITов составит 30%, даже при условии подписания формы W-8BEN. И в этом плане инвестировать через иностранного брокера в REITы выгоднее. Мы подписываем форму W-8BEN и можем платить просто 13%, как и с дивидендами по акциям.

Постарались рассмотреть инвестиции фонда недвижимости с самых разных сторон, чтобы у вас сложилась максимально объективная картина. Но стоит ли вкладывать свои деньги в компании этой отрасли, конечно же, решать вам.

Пишите в комментариях есть ли у вас в портфеле REITы, какие и почему вы их выбрали?

Понравилась статья? Поделись с друзьями!
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Автор поста: Ren

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *